Anders Beck

Kommentarer til Vedtægter for Vejlauget Nøkkerosen
Til § 1.
I stk. 1 er foreningens navn fastsat. Navnet: Vejlauget Nøkkerosen er valgt med baggrund i foreningens geografiske område (se § 2, stk. 2), 2400 København NV.
Foreningens formål er angivet i stk. 2. Foreningens stiftelse og eksistens skyldes især, at Københavns Kommune med virkning fra 1. oktober år 2000 har opsagt de hidtil gældende overenskomster med grundejerne om vejvedligeholdelse, og at der er en række økonomiske og administrative fordele ved en fælles vedligeholdelse af de private veje i foreningens område. Dannelse af et vejlaug ændrer ikke på, at vejvedligeholdelsen i forhold til kommunen er den enkelte grundejers ansvar. Der var på møde om vejlaug den 15. marts 2000 overvejende interesse for at medtage fortove som opgaveområde for foreningen og i den forbindelse tage udgangspunkt i de forskelligartede tilstande, som fortovene er i nu, således at vedligeholdelsen er i forhold til nuværende standard. Foreningen kan ikke påtage sig aktiviteter, som ligger uden for formålet. Det følger videre af bestemmelsen i § 4, stk. 8, at foreningen kun kan udføre arbejder, som ikke er omfattet af grundejernes vedligeholdelsespligt efter lovgivningen om private fællesveje, hvis det konkrete arbejde vedtages med kvalificeret flertal på en generalforsamling, eller hvis forslaget blot vedtages på en ordinær generalforsamling og derpå vedtages på ny med simpelt flertal på en efterfølgende ekstraordinær generalforsamling.
Til § 2.
Stk. 1 angiver, hvilke grundejere som har ret til at være medlemmer af foreningen. Kun aktuelle grundejere inden for foreningens område, jf. stk. 2, har ret til at være medlemmer.
En generalforsamling kan godkende, at lejere af et areal med vejret kan blive medlem på aftalte vilkår.
Der er to problemer i forhold til afgrænsning af foreningen. Nøkkerosevej slutter formelt på den nordlige side efter nr. 53, forstået således at arealet der praktisk fungerer som vej, beliggende ud for indkørslen til kolonihavegrundene, ud for nr. 55 (spejdergrunden) og ud for nr. 57 (Bjarne Schliemann) ikke formelt er vej, men alene en del af det store umatrikulerede område, som tilhører DSB.
Det andet spørgsmål vedrører institutionen Skrænten. Institutionens adresse er Emdrupvej 96, og der er fra Nøkkerosevej kun stiforbindelse til institutionen. Da institutionen blev etableret, var det et vilkår fra Københavns Kommune Magistratens 4. afd. side (som bygningsmyndighed), at ejeren Kbh. Kommune, Magistratens 3. afd. sørgede for en lovlig adgangsvej. Denne er aldrig blevet etableret.
Københavns Kommune Vej og Park har i forbindelse med etableringen af vejlauget oplyst, at DSB-arealerne i praksis har opnået vejret ved at have deltaget i overenskomsten. Vej og Park har i et andet brev oplyst, at der ikke er betalt til vejvedligeholdelse vedr. Nøkkerosevej 55 og 57; men samtidig oplyser Vej og Park, at Bjarne Schliemann ejer nr. 57; men denne ejendom er fortsat en del af det umatrikulerede DSB-areal. DSB har skriftligt oplyst, at man ikke ønsker at blive medlem af vejlauget.
Institutionen Skrænten har ikke vejadgang og kan således ikke blive medlem af foreningen.
Stk. 2 afgrænser foreningens geografiske område. Der oplistes de matrikelnumre, der kan blive medlemmer af vejlauget/foreningen, uanset om de faktisk bliver det eller ej.
Til § 3.
Bestemmelsen skal sikre gennemførelsen af foreningens formål ved at pålægge de ejendomme, som har meldt sig ind i foreningen en pligt til at vedblive at være medlemmer. Det ville være ødelæggende for foreningens formål samt socialt og økonomisk uacceptabelt, hvis grundejere kunne spekulere økonomisk i at melde sig ind og ud af foreningen alt efter, om der ville være en fordel herved for lige netop denne grundejer.
Pligten efter stk. 1 til at lade foreningens vedtægter tinglyse som servitut er indført for at en køber af en ejendom, hvis ejer har indmeldt sig i foreningen, ikke i god tro skal kunne unddrage sig medlemskab af foreningen. Det har været overvejet, om vedtægterne også burde tinglyses pantstiftende for et beløb af 5.000 kr. for derigennem at kunne overvinde et medlems uvilje mod at betale for vejvedligeholdelsen og kunne anvende pantet til at sætte ejendommen på tvangsauktion. Denne manglende interesse kunne især vise sig op mod et planlagt salg af ejendommen. Pantstiftelse er imidlertid ikke foreslået, fordi der i § 6 stk. 5 er indført ret stærke inkassobestemmelser.
Bestemmelsen i stk. 2 skal sikre, at intet medlem kan omgå pligten til at vedblive med at være medlem af foreningen, jf. stk. 3.
Det er et selvstændigt formål for foreningen, at så vidt muligt alle grundejere i foreningens område er medlem af foreningen, og som ovenfor nævnt vil det være afgørende i strid med de saglige formål bag foreningen, hvis medlemmerne kunne melde sig ind og ud efter forgodtbefindende. Det er derfor også i stk. 3 fastsat, at et medlem ikke kan melde sig ud af foreningen igen.
Hvis lovgivningen måtte blive ændret således, at foreningens formål ikke længere er til stede, eller hvis vejene i foreningens område skulle blive overtaget som offentlige veje, vil foreningen kunne opløses (se § 9).
Til § 4.
Bestemmelsen indeholder de grundlæggende kompetence- og procedureregler i forhold til generalforsamlingen.
Det har i relation til bestemmelsen i stk. 5, 1. pkt. været overvejet, om der skulle kræves et vist antal fremmødte til generalforsamlingen, for at denne er beslutningsdygtig. Det er imidlertid ikke fundet rimeligt, at en eventuel manglende interesse i vejlaugets arbejde skulle kunne hindre foreningens funktionsdygtighed. Sætningen om stemmevægt er indsat for at tage hensyn til en situation, hvor kolonihaveområdet måtte blive bebygget med mere end to boligenheder.
Som det fremgår af stk. 6, træffer generalforsamlingen normalt afgørelser ved simpelt flertal blandt de fremmødte. Det er rimeligt at give mulighed for at afgive stemme ved generalforsamlingen efter fuldmagt i et vist omfang (se stk. 7). Der kræves skriftlig fuldmagt for at undgå tvist om fuldmagt.
Visse beslutninger er dog fundet så væsentlige, at der stilles krav om kvalificeret flertal (se stk. 8-9). Der er flere krav både i forhold til stemmeafgivelse (minimum 50 % af de stemmeberettigede antal stemmer) og i forhold til flertalsstørrelse (2/3 af de afgivne stemmer). Dette kan belyses af et eksempel i forhold til de 46 potentielle medlemmer (DSB´s areal ikke medregnet): der skal være afgivet mindst 50 % = 23 stemmer, og mindst 2/3 skal være gået ind for forslaget, hvilket vil sige mindst 16. Foreningen skal kunne fungere, og derfor foreslås et forslag altid at kunne vedtages på en efterfølgende ekstraordinær generalforsamling senest 4 uger efter den afholdte ordinære generalforsamling. Alle medlemmer har i mellemtiden fået referat fra den ordinære generalforsamling og må gøre op med sig selv, om de finder det væsentligt at møde op på ekstraordinær generalforsamling for at få fremmet eller hindret et forslag.
Foreningens bestyrelse er forpligtet til at udføre de vedligeholdelsesarbejder, der er påbudt af vejmyndigheden i henhold til lovgivningen om private fællesveje og til at udføre de vedligeholdelsesarbejder, der er vedtaget af en generalforsamling i overensstemmelse med foreningens formål om at vedligeholde kørebaner, fortove, kantstene og rendestensbrønde. Formuleringerne her skal dog ikke hindre, at en generalforsamling kan træffe beslutninger af mindre økonomisk rækkevidde om foranstaltninger til fælles bedste. Dette kunne eksempelvist være etablering af blomsterbede på hjørner, plantning af træer eller indkøb af udstyr, der kunne lette medlemmernes forpligtelse til renholdelse i relation til vejvedligeholdelse.
Bestemmelsen i stk. 9 bygger på den forudsætning, at foreningen normalt – også på baggrund af den løbende planlægning – ikke bør optage lån, men at de årlige medlemsbidrag bør fastsættes således, at foreningen økonomisk kan magte vedligeholdelsen uden lånoptagelse. Arbejder, der lovligt er påbudt af en offentlig myndighed, bør kunne udføres ved træk på foreningens likvide midler og/eller ved yderligere kontant bidrag fra medlemmerne – og kun i særlige tilfælde ved lånoptagelse.
Stk. 10 er et udslag af den åbenhed, der bør gælde omkring foreningens arbejde.
Til § 5.
§ 5 indeholder forskellige kompetence- og procedureregler i forbindelse med bestyrelsens arbejde.
Formålet med bestemmelserne i stk. 1 og stk. 3 er at undgå, at alle bestyrelsesmedlemmer bliver udskiftet samtidigt, hvilket kunne være mindre heldigt for kontinuiteten i bestyrelsesarbejdet. Den ordinære valgperiode er foreslået til 3 år for at sikre kontinuitet.
Bestemmelsen i stk. 2 er en naturlig konsekvens af, at kun aktuelle grundejere i foreningens område kan være medlem af foreningen (se § 2, stk. 1.)
Bestemmelsen i stk. 3 om suppleringsvalg har til formål at sikre, at bestyrelsens arbejde kan fortsætte selvom mere end 1 af de valgte holder op.
Stk. 4 regulerer bestyrelsens daglige arbejde og kompetence. Bestemmelsen suppleres bl.a. af § 6, stk. 1 (bestyrelsen skal til generalforsamlingen udarbejde forslag til 3-årig vedligeholdelsesplan og årsbudget) og af bestyrelsens pligt til at opkræve medlemsbidrag (se § 6 stk. 4 og 5), at fastsætte engangsbidrag i forbindelse med indmeldelse (se § 6, stk. 7), at forvalte foreningens midler (se § 7, stk. 1) og aflægge regnskab (se § 4, stk. 3, pkt. c), og at indkalde til generalforsamlinger (se § 4, stk. 2-4). Formanden har herudover pligt til at aflægge bestyrelsens beretning på den ordinære generalforsamling (se § 4, stk. 3, pkt. b); i øvrigt skal formanden normalt indkalde til og lede bestyrelsens møder, jf. § 5, stk. 6.
Stk. 4 pålægger i andet afsnit bestyrelsen en pligt til påse og påtale om kørebaner, rendestene og fortove holdes i rengjort tilstand. Dannelsen af et vejlaug fritager ikke den enkelte grundejer for sin forpligtigelse til renholdelse mv. i henhold til lov om private fællesveje og lov om vintervedligeholdelse og renholdelse af veje. Renholdelsen omfatter en pligt til at fjerne ukrudt fra overfladebehandlede arealer, fjerne affald og andet der er forurenende eller til gene for færdsel eller hindrer vandets frie løb. Renholdelsen har en betydelig indflydelse på omkostningerne på langt sigt til vejvedligeholdelsen og helhedsindtrykket af området.
Stk. 5 indeholder bestemmelser om bestyrelsens afstemninger, beslutningsdygtighed og indkaldelse af suppleanter. Det følger af bestemmelsen, at bestyrelsen kun er beslutningsdygtig, hvis 3 medlemmer/suppleanter er til stede. Bestyrelsen kan bemyndige formanden eller et andet medlem af bestyrelsen til at forberede sager eller udføre bestyrelsens beslutninger.
Bestemmelserne i stk. 7 om beslutningsprotokollen har til formål at sikre dokumentation for bestyrelsens arbejde, men de skal også sikre den åbenhed, der bør herske omkring foreningens arbejde ved at give medlemmerne ret til at se bestyrelsesprotokol.
Stk. 8 er medtaget for en sikkerheds skyld for, at bestyrelsen altid vil kunne fungere, og bliver forhåbentlig ikke aktuel at anvende i praksis. Ud over afsættelse vil der i givet fald kunne blive tale om et personligt erstatningsansvar efter danske rets almindelige erstatningsregler.
Til § 6.
Det er væsentligt, at foreningen sikrer kontinuitet og plan i vedligeholdelsen, og at der opretholdes et sådant vedligeholdelsesniveau, at vedligeholdelsen ikke pludselig bliver uforholdsmæssig kostbar. Foreningens væsentligste planlægnings- og styringsredskaber er den rullende 3-årsplan samt det årlige budget. Begge dele skal efter stk. 1 vedtages på generalforsamlingen. 3-årsplanen skal indeholde en aktuel status, en angivelse af det vedligeholdelsesniveau som foreningen tilstræber, en præcisering af hvilke (arter af) vedligeholdelsesarbejder foreningen vil påtage sig i planperioden samt forslag til, hvilke konkrete arbejder der forventes udført hvornår og de forventede udgifter hertil. Årsbudgettet skal mere præcist angive, hvilke arbejder der påtænkes udført i budgetåret og afsætte de nødvendige økonomiske midler hertil samt til uforudsete udgifter og eventuel konsolidering af foreningens likviditet. Stk. 1 fastsætter ligeledes, at foreningens budget- og regnskabsår er kalenderåret.
I stk. 2 er bestemt, hvorledes de samlede medlemsbidrag i det årlige budget fordeles mellem de enkelte medlemmer. Den angivne fordelingsnøgle ville kunne være fastsat efter vejbidragslovens § 11, stk. 1-2. Det er ikke fundet rimeligt at tillægge grundarealet eller facadelængden nogen betydning. Synspunktet har været, at det er brugen af vejen – selve vejadgangen – som har egentlig værdi for grundejerne, og ikke hvor meget vej, der grænser op til de enkelte grunde. Når der er indsat en bestemmelse om, at matrikler med flere end to boligenheder skal betale yderligere bidrag, hænger det sammen med, at DSB for eksempel kunne sælge kolonihaveområdet som et sammenhængende areal til bebyggelse med tæt og lavt byggeri. Med denne formulering sikrer man sig, at dette areal også kommer til at betale en forholdsmæssig andel af fremtidig vedligeholdelse af en mulig stikvej til Nøkkerosevej. Der var på mødet den 15. marts 2000 tilslutning til et synspunkt om solidaritet over for hjørnegrundejere, hvis grunde har facade mod flere vejlaug, således at disse grundejere ikke belastes økonomisk på grund af ejendommens placering.
Stk. 3 oplyser om, at foreningens udgifter skal have baggrund i budget og vejvedligeholdelsesplan, samt at årsbudgettet skal overholdes. Dette betyder, at hvis et planlagt vedligeholdelsesarbejde bliver væsentligt dyrere end forudsat og ikke kan rummes inden for budgettet, må bestyrelsen få godkendelse til afholdelse af udgifter på en ekstraordinær generalforsamling. Det vil ikke være hensigtsmæssigt at fastsætte stive grænser herfor. Bestyrelsen må kunne afgøre, hvad der er væsentligt.
Det følger af stk. 4, at der skal indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, hvis foreningen er nødt til at afholde udgifter, der ikke er indeholdt i årsbudgettet, og hvis afholdelse vil bringe foreningens likviditet i fare.
Stk. 5 fastsætter nærmere regler om betalingen af medlemsbidrag.
Ifølge den nuværende lejelovs § 93, stk. 2 vil for sen betaling medføre, at foreningen efter sidste rettidige betalingsdag skal fremsende skriftligt påkrav om betaling af restancen inden for en given frist. Påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvilket i vejlaugets tilfælde betyder, at påkravet skal indeholde udtrykkelig oplysning om, at manglende betaling af restancen inden udløbet af den givne frist kan medføre sanktioner, og hvad disse nærmere går ud på, for eksempel at beløbet vil blive søgt inddrevet ved retlig inkasso og eventuelt gøres til genstand for foretagelse af udlæg i den faste ejendom.
Det skal også angives, hvis der pålægges gebyr for påkravet, kr. 100 + 2 % af det skyldige beløb ud over 1000 kr.
Som det fremgår af stk. 6, hæfter medlemmerne ikke direkte, personligt og solidarisk over for vejlaugets kreditorer; hæftelsen er begrænset til foreningens formue og de vedtagne medlemsbidrag.
Bestemmelsen i stk. 7 har, dels til formål at forhindre at “gamle” ejere kan køre “friløb” i en årrække for dernæst at melde sig ind, når det trækker op til vedligeholdelsesarbejder, dels at motivere nye ejere af ejendomme, som ikke tidligere har været med i foreningen til hurtig indmeldelse.
Som det fremgår af stk. 8, ejer foreningens medlemmer ikke en andel af foreningens formue. Ved udmeldelse af foreningen kan et medlem ikke kræve nogen del af sit bidrag tilbagebetalt, og medlemmernes kreditorer kan ikke søge sig fyldestgjort i foreningens formue.
Til § 7.
Bestemmelsen angår foreningens forvaltning af formuen.
Stk. 1 angår placeringen af foreningens aktiver. Da vejvedligeholdelse er en langsigtet foranstaltning, vil der sikkert forekomme perioder, hvor det for eksempel vil være hensigtsmæssigt at placere en del af formuen i obligationer eller på højrentekonto.
Stk. 2 angår revision, hvor der lægges op til en forvaltningsrevision, dvs. at revisorerne udover en formel økonomisk revision også skal undersøge, om vedligeholdelsesplanens arbejder er udført. Revisorerne skal påtegne regnskabet med bemærkning om, at det planlagte arbejde er udført, at regnskabet er korrekt, samt at opgørelsen af formue og gæld er korrekt.
Til § 8.
Der kan blive behov for at ændre foreningens vedtægter. Der er alle steder anvendt de samme kvalifikationsregler (jfr. ad § 4 stk. 8 og 9).
Til § 9.
Det bør – af hensyn til den grundlæggende ide og formålet med vejlauget – være meget vanskeligt at ophæve foreningen. En ophævelse bør vel kun kunne tænkes, hvis lovgivningen ændres, eller kommunen skulle vedtage at overtage vejene som offentlige, således at foreningens formål ikke længere ville være til stede. Det kan tænkes, at en sådan situation kan forekomme umiddelbart efter, at vejlauget har udført et større arbejde finansieret ved optagelse af lån, og det siger sig selv, at foreningen i så fald først kan ophæves, når den er gældfri (finansielle aktiver større end finansielle passiver).
Der kræves et særligt kvalificeret flertal for at ophæve foreningen, og der er ikke indsat nogen bestemmelse om ekstraordinær generalforsamling, for det må forventes, at medlemmerne vil møde frem for at få udloddet deres del af foreningens formue. Ellers fortsætter foreningen.